Каждый владелец участка под строительство дома хотел бы возвести его и сопутствующие объекты по своему плану. Мечта вполне достижимая, хотя иногда приходится чем-то поступиться. Это осуществляется по простой причине: есть градостроительные правила и отступать от них не рекомендуется.
Существует понятие «пятно застройки» (ПЗ). Это определенный регламент для застройщика, включающий обязательные при строительстве нормативы. Что это за нормы и почему нарушение грозит большими проблемами, разберем в публикации.
Пятно застройки: особенности
Перед тем как приступить к планированию будущего объекта, нужно посмотреть на градостроительный план земельного участка. Для чего это требуется?
На ГПЗУ есть специальные обозначения – это красные линии. Они действительно выполнены красным цветом, отсюда и название. Ими очерчивается та область, на которой застройщик вправе вести работы. То, что в границах, очерченных красными линиями, и называется пятном застройки.
За красными линиями располагаются участки общего пользования. На них вести застройку нельзя. Чтобы понимать, где проходят подобные ограничительные полосы, нужно найти интересующий участок в Росреестре, в «Публичной кадастровой карте». Также можно воспользоваться планом межевания или проектом планировки территории, содержащей план красных линий.
Определив границы пятна застройки, собственник должен строго им следовать. Выход за красную черту является нарушением. Изменить границы участка и добиться переноса красных линий в другое место не всегда удается: получать разрешение нужно в отделе архитектуры. Это не так просто.
На участке ПЗ владелец может располагать любого вида постройки, по своему вкусу и возможностям. Здесь присутствуют в том числе и подземные, например, убежище на случай экстренной ситуации.
Почему выгодно делать планировку по ПЗ?
Чаще всего место будущего строительства выбирается в уже подготовленной инфраструктуре, например, в пригороде, где отведено место для постройки частных домов. Если объект будет возводиться в самостоятельно выбранном месте, нужно учитывать различные факторы для оптимального расположения жилья. Это роза ветров, наличие поблизости лесных массивов, площадь пятна застройки, наличие света, газа, воды.
Планирование можно начинать, определившись с главным параметром: площадью ПЗ. Таким образом, на этапе подготовки к строительству нужно сделать четыре обязательных шага:
• Выбор проекта дома, оптимально подходящего для выбранного застройщиком участка.
• Расчет расположения постройки таким образом, чтобы инсоляция всех помещений была наилучшей.
• Определение требуемого объема теплоизоляционных материалов, чтобы потребление энергии зимой и летом было экономным.
• Оптимизация расходов на выполнение различных строительных этапов.
Продумав и приняв решения по основным параметрам подготовительного этапа можно уверенно переходить к следующей стадии, определению площади ПЗ. С этого расчета начинается планирование.
Как определяется площадь пятна застройки?
Определение площади – не очень сложная манипуляция. Она заключается в умножении двух величин: длины и ширины будущего строения. Так, вычисляется площадь проекции будущей постройки, если она имеет простую форму. Нужно знать две величины:
• Ширина проекции – длина фасада.
• Глубина проекции – длина боковой стороны.
Затем показатели просто перемножаются и получаем, сколько квадратных метров займет пятно застройки.
Если форма дома не просто квадрат или прямоугольник, а более замысловатая фигура. Тогда для определения площади нужно:
• Определить размер по внешнему контуру стен, но, не беря отмостки.
• Подсчитать площадь выступающих частей, относящихся к строению: гараж, крыльцо и пр.
• Включить в ПЗ площадь под домом, если планируется установить его на опорах.
Как видим, подсчет площади пятна застройки – достаточно простая операция…
Далее застройщику предстоит работа с нормативными документами, которые регламентируют малоэтажное строительство. Это серьезный и важный этап. Остановимся на нем подробно.
Строительные нормы и как они влияют на характеристики ПЗ
Проектировщики при составлении документов обязательно следуют всем требованиям и нормам, принятым для ИЖС. Это:
Градостроительный кодекс. В нем собраны базовые сведения и нормы.
• СНИП 11-3-99. Пригодится при получении разрешения, согласовании и утверждении документации на строительство малоэтажного здания.
• СНИП 31. 02. 2001. Включает строительные нормы, обязательные при возведении индивидуального жилого дома.
Исходя из требований, установленных в вышеприведенных нормативах, можно обозначить характеристики пятна застройки.
1. Общая площадь. Включает все помещения, в том числе тамбуры и встроенные отсеки. Не учитываются балконы, лоджии, террасы и веранды. Площадь ПЗ не может быть больше 1 500 кв. метров.
2. Этажность. Количество этажей не должно быть больше трех. Подвал, мансарда или цокольный этаж не считаются. Речь только о традиционных полноценных этажах.
3. Количество комнат и санузлов. Не регламентируется, на усмотрение и индивидуальные предпочтения владельца дома.
4. Габаритный размер. Нужно уложиться в пространство, очерченное красными линиями.
5. Расположение. Интервал между домом и проездом и основной дорогой регламентируется: 3 и 5 метров соответственно.
Таким образом, при проектировании дома следует опираться на указанные в нормативных актах параметры и не отступать от регламента. Тогда при согласовании проекта не будет проблем, а после утверждения документации можно приступить к работам непосредственно на участке.
Вынос пятна застройки и разбивка на земле
Закончив все формальности с утверждением документации на дом, приступают к разметке на земле. Участок разбивается согласно проекту, точечно наносится контур будущего здания с помощью колышков, которые вбиваются по углам будущего дома или другим отметкам.
Работа включает четыре основных этапа:
• Выравнивание строительной площадки. Если это нужно, осуществляется снятие верхнего слоя грунта с растительностью.
• Определение угловых точек будущего здания и фиксирование их.
• Нахождение на местности красных линий и ориентирование по ним.
• Расположение лицевого фасада параллельно красной линии.
Когда построение контура непосредственно на земле выполнено таким образом, осуществляется контрольная проверка правильности всех намеченных линий и точек. С помощью шнуров вымеряют диагонали фундамента, расстояния должны получиться равными, отклонений быть не должно.
Если диагонали получаются разными, углы дома не будут прямыми. Этот брак в дальнейшем проявится при установке кровли и монтаже пола.
Важно точно придерживаться плана работы по разметке пятна застройки и не выходить за красные линии. В противном случае у застройщика будут проблемы с регистрацией его уже построенного дома.
Если допущен выход за пятно застройки
Самая нежелательная ситуация – выход за красные линии. Этот шаг обрекает застройщика на дополнительные и очень серьезные трудности. Ведь нарушение СНиП не разрешается, поэтому регистрировать дом-нарушитель не станут. Как быть в таком случае? Предлагается три выхода.
• Попробовать зарегистрировать право собственности новым способом «уведомления». Если получите отказ, придется обращаться в суд.
• Оплатить штраф, и зарегистрировать дом через суд. Не исключено, что могут заставить переделывать или даже сносить неправильное строение.
• Зарегистрировать дом как нежилое строение со всеми вытекающими из этого последствиями. Такой вариант чреват также в дальнейшем различными сложностями.
Как видим, варианты исправлений нарушения границ пятна застройки непростые. Именно поэтому так важно соблюдать максимально точно установленные правила.
Подведем итог
Приступая к строительству своего дома, не забываем о требованиях нормативных документов. Несоблюдение правил грозит серьезными проблемами при регистрации уже построенного дома, вплоть до его сноса. Важно правильно рассчитывать площадь пятна застройки. Тогда легко оценить, получится ли поставить желаемый по размеру дом на имеющемся участке земли таким образом, чтобы он не вышел за красные линии. На этапе подготовки проекта будущего дома следует сопоставить размеры дома и границы имеющегося участка.